Transakcje sprzedaży nieruchomości po cenie niższej niż wartość rynkowa występują w praktyce stosunkowo często. Przyczyną mogą być m.in. względy ekonomiczne, powiązania osobiste między stronami lub indywidualne uwarunkowania konkretnej sytuacji. Powstaje jednak pytanie, czy taka sprzedaż może zostać uznana za darowiznę i jakie może to rodzić konsekwencje podatkowe?
Charakter prawny transakcji - sprzedaż a darowizna
Zgodnie z Kodeksem cywilnym, umowa sprzedaży jest czynnością odpłatną, w której sprzedający zobowiązuje się przenieść własność rzeczy na kupującego w zamian za zapłatę konkretnej ceny. Nawet jeśli cena ta jest niższa niż wartość rynkowa, nie zmienia to odpłatnego charakteru transakcji, o ile strony nie miały zamiaru dokonania nieodpłatnego przysporzenia.
W odróżnieniu od sprzedaży, darowizna jest czynnością nieodpłatną - istotą tej umowy jest przekazanie składnika majątku bez uzyskania ekwiwalentu. Kluczowe znaczenie dla kwalifikacji prawnej ma więc zamiar stron; brak świadczenia wzajemnego wskazuje na charakter darowizny, natomiast jego istnienie, niezależnie od poziomu odpłatności, pozwala zakwalifikować czynność jako sprzedaż.
Stanowisko organów podatkowych
Organy podatkowe w swoich interpretacjach podkreślają, że ustalenie ceny sprzedaży nieruchomości poniżej jej wartości rynkowej nie oznacza automatycznie, że transakcja ma charakter darowizny. Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z dnia 23 sierpnia 2024 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że samo zastosowanie ceny niższej od rynkowej nie stanowi podstawy do uznania transakcji za nieodpłatne przysporzenie.
W praktyce oznacza to, że dla celów podatkowych kluczowe znaczenie ma rzeczywisty zamiar stron. Jeżeli intencją uczestników transakcji było odpłatne przeniesienie własności nieruchomości, nawet przy zastosowaniu ceny niższej niż rynkowa, to nie występują przesłanki do uznania czynności za darowiznę.
Możliwość weryfikacji przez organy podatkowe
Pomimo że transakcja taka nie jest kwalifikowana jako darowizna, należy mieć na uwadze, że organy podatkowe posiadają kompetencje do weryfikacji wartości transakcji. W sytuacji, gdy cena znacząco odbiega od wartości rynkowej bez ekonomicznego lub prawnego uzasadnienia, fiskus może określić wartość rynkową nieruchomości i na tej podstawie ustalić podstawę opodatkowania.
W przypadku podatku dochodowego skutkuje to określeniem przychodu nie na podstawie ceny wynikającej z umowy, lecz według wartości rynkowej nieruchomości. Analogiczne zasady mogą mieć zastosowanie również przy określaniu podstawy opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Rekomendacje dla podatników
Zawierając umowę sprzedaży nieruchomości po cenie niższej niż wartość rynkowa, warto zadbać o należyte uzasadnienie przyjętej wyceny, np. poprzez dokumentację potwierdzającą szczególne okoliczności transakcji. Wskazane jest również skonsultowanie planowanej transakcji z doradcą podatkowym, co może ograniczyć ryzyko zakwestionowania ceny przez organy podatkowe i określenia podstawy opodatkowania w oderwaniu od rzeczywistych ustaleń stron.
Autor: Andrzej Januszewski, Senior Tax Consultant
Więcej artykułów o tematyce podatkowej:
Korzystny wyrok NSA - kara umowna może być kosztem podatkowym jeżeli nie wynika z winy podatnika.
Sprzedaż nieruchomości przez małżonków a VAT - konsekwencje wyroku TSUE
Nowelizacja ustawy CIT: Deregulacja i uproszczenia od 2026 roku
