Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) wydał 3 kwietnia 2025 roku istotny wyrok w polskiej sprawie dotyczącej opodatkowania VAT sprzedaży działek przez osoby fizyczne - w tym przypadku małżonków. Orzeczenie to może mieć znaczący wpływ na podejście organów podatkowych oraz praktykę rozliczania transakcji sprzedaży gruntów przez osoby prywatne.
O konsekwencjach i wyzwaniach związanych z kwietniowym wyrokiem TSUE można posłuchać w poniższym materiale wideo:
Sprzedaż nieruchomości przez małżonków: działania profesjonalne i opodatkowanie VAT
Stan faktyczny rozpatrywany przez TSUE dotyczył małżeństwa, które otrzymało grunty w ramach wspólnego majątku prywatnego. Przed sprzedażą nieruchomości, małżonkowie skorzystali z usług profesjonalnego przedsiębiorcy, a ten, działając na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, dokonał m.in.: podziału działek na mniejsze i ich uzbrojenia oraz zmiany przeznaczenia na cele budowlane.
Polski organ podatkowy uznał, że zakres tych działań wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej, co skutkowało obowiązkiem zapłaty podatku VAT od sprzedaży. Małżonkowie nie zgodzili się z tą interpretacją, podkreślając, że sprzedaż dotyczyła ich majątku osobistego i powinna pozostawać poza zakresem VAT. Sprawa trafiła ostatecznie do TSUE.
Kluczowe stanowisko TSUE: podatnik VAT mimo pośrednictwa
Trybunał uznał, że małżonkowie (mimo że nie działali osobiście, lecz za pośrednictwem pełnomocnika) mogą zostać uznani za podatników VAT. TSUE podkreślił, że charakter działań, takich jak podział czy uzbrojenie działek, jest właściwy dla profesjonalnych sprzedawców nieruchomości. Z perspektywy prawa unijnego decydujące znaczenie ma to, kto ponosi ryzyko gospodarcze związane ze sprzedażą i w tym przypadku byli to małżonkowie, a nie ich pełnomocnik.
Jedno małżeństwo = jeden podatnik VAT?
W drugiej części wyroku TSUE sformułował tezę, która wywołała szeroką dyskusję praktyczną. Zgodnie z nią, gdy małżonkowie wspólnie dokonują sprzedaży nieruchomości, mogą zostać uznani za jednego podatnika VAT. Wynika to z faktu, że wobec osób trzecich działają wspólnie i razem ponoszą odpowiedzialność za transakcję.
To stanowisko może potencjalnie prowadzić do przełomowej zmiany w polskiej praktyce podatkowej, ponieważ obecnie polskie przepisy nie przewidują istnienia „małżeństwa” jako podatnika VAT, nawet w przypadku wspólności majątkowej.
Potencjalne skutki wyroku dla praktyki podatkowej
Wyrok TSUE prowokuje szereg praktycznych pytań, m.in.:
- Czy konieczne będzie wsteczne zarejestrowanie małżonków jako podatnika VAT w związku z transakcjami dokonanymi w przeszłości?
- Czy nabywcy nieruchomości będą mieli prawo do odliczenia VAT z tytułu transakcji zrealizowanych przez osoby fizyczne działające wspólnie jako małżonkowie?
- Jakie kryterium zostanie przyjęte do oceny wspólnego działania małżonków z perspektywy osób trzecich?
Na ten moment brak jednoznacznych odpowiedzi. Przed ewentualną nowelizacją przepisów oczekiwane są objaśnienia Ministerstwa Finansów lub interpretacja ogólna, która doprecyzuje sposób postępowania w podobnych przypadkach.
Obowiązek rejestracji VAT i wystawienia faktury – nowe ryzyko dla właścicieli gruntów
W świetle wyroku TSUE, jeżeli osoba fizyczna – również działając przez pełnomocnika – podejmuje czynności mające na celu przygotowanie gruntu do sprzedaży (np. podział, uzbrojenie, uzyskanie warunków zabudowy), transakcja taka może podlegać opodatkowaniu VAT.
W praktyce oznacza to konieczność:
- rejestracji do VAT przed dokonaniem sprzedaży,
- wystawienia faktury VAT,
- złożenia pliku JPK VAT.
Dla wielu właścicieli działek – szczególnie tych nieprowadzących na co dzień działalności gospodarczej – będzie to istotne wyzwanie organizacyjne i formalne.
Rekomendacje dla podatników
W kontekście przedstawionego orzeczenia zaleca się:
- każdorazową analizę podatkową planowanych transakcji sprzedaży nieruchomości,
- zabezpieczanie się poprzez wnioski o indywidualne interpretacje podatkowe,
- ścisłe monitorowanie stanowisk organów podatkowych i ewentualnych zmian legislacyjnych.
Wyrok TSUE z 3 kwietnia 2025 r. wyznacza nowy kierunek interpretacyjny w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne, w szczególności małżonków. Kluczowym czynnikiem oceny jest nie tylko charakter podejmowanych działań, ale również sposób organizacji sprzedaży i ponoszone ryzyko gospodarcze. Choć wiele zagadnień pozostaje otwartych, jedno jest pewne - transakcje dotyczące gruntów wymagają obecnie większej uwagi podatkowej niż kiedykolwiek wcześniej.
Autor: Kacper Wolak, Senior Tax Consultant
Więcej artykułów o tematyce podatkowej:
Nowelizacja ustawy CIT: Deregulacja i uproszczenia od 2026 roku
Zniesienie obowiązku publikacji strategii podatkowej
Planowana nowelizacja ordynacji podatkowej – podatnik zyska na domniemaniu niewinności
