Minister Finansów i Gospodarki opublikował 1 grudnia 2025 r. nową interpretację ogólną dotyczącą definicji „gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej”. Interpretacja dotyczy ustalenia przesłanek świadczących o związaniu składników majątku z działalnością gospodarczą dla celów podatku od nieruchomości, gdyż w praktyce pojawiały się wątpliwości, jak należy rozumieć to pojęcie.
Podatek od nieruchomości stanowi jedno z kluczowych i często najbardziej obciążających fiskalnie zobowiązań dla przedsiębiorców w Polsce. Przez lata kwestia kwalifikacji gruntów, budynków i budowli jako „związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej” (podlegających najwyższej stawce) budziła liczne kontrowersje, prowadząc do sporów z organami podatkowymi, które często stosowały zbyt szerokie domniemanie związku nieruchomości z biznesem.
Nowa interpretacja ogólna podatku od nieruchomości
W odpowiedzi na liczne wątpliwości oraz utrwalone orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA), Minister Finansów i Gospodarki wydał interpretację ogólną z dnia 27 listopada 2025 r. (nr DPL2.8401.3.2025). Dokument ten, mający na celu zapewnienie jednolitego stosowania prawa podatkowego, precyzyjnie określa przesłanki uznania nieruchomości za podlegającą najwyższej stawce i w praktyce może ułatwić przedsiębiorcom obronę niższych stawek opodatkowania dla majątku faktycznie niewykorzystywanego w biznesie.
Czy fakt posiadania przez firmę nieruchomości oznacza związek z jej działalnością?
Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: „u.p.o.l.”), opodatkowaniu najwyższą stawką podlegają grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Przez długi czas organy podatkowe uznawały, że sam fakt posiadania nieruchomości przez przedsiębiorcę rodzi automatycznie domniemanie związku z działalnością, chyba że nieruchomość była budynkiem mieszkalnym. To podejście skutkowało opodatkowaniem najwyższą stawką nawet tych składników majątku, które były tymczasowo lub trwale niewykorzystywane, pozostawały w rezerwie lub były w trakcie wycofania z użycia.
Kluczowe przesłanki
Interpretacja ogólna, powołując się na dorobek orzeczniczy NSA, koncentruje się na dwóch kumulatywnych przesłankach decydujących o zastosowaniu najwyższej stawki opodatkowania:
- Nieruchomość musi być w posiadaniu przedsiębiorcy (lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą). Wyjątek stanowią budynki mieszkalne oraz grunty związane z takimi budynkami.
- Nieruchomość jest związana z działalnością i podlega najwyższej stawce, chyba że przedsiębiorca podejmie skuteczne działania, aby ją trwale wyłączyć z prowadzenia tej działalności.
Ministerstwo podkreśla, że kluczowe jest faktyczne lub potencjalne wykorzystanie nieruchomości do celów biznesowych. Dopóki przedsiębiorca nie wykaże, że dany składnik majątku jest definitywnie i w sposób trwały wycofany z majątku służącego działalności (np. poprzez fizyczne zaprzestanie używania i podjęcie decyzji o likwidacji czy sprzedaży), domniemanie związku z działalnością gospodarczą pozostaje w mocy.
Interpretacja ogólna nie eliminuje domniemania związku z działalnością (tj. posiadania przez przedsiębiorcę), ale konkretyzuje ciężar dowodu i daje przedsiębiorcom narzędzia do obrony przed automatycznym stosowaniem najwyższych stawek.
Przedsiębiorcy mogą teraz skuteczniej dowodzić, że nieruchomość jest trwale wyłączona z działalności. Działania te mogą obejmować:
- Podjęcie formalnej uchwały zarządu lub decyzji biznesowej o wycofaniu składnika z użycia.
- Udokumentowanie faktycznego zaniechania wykorzystywania (np. protokoły, zdjęcia, ewidencja księgowa).
- Wszczęcie procedury likwidacji lub przeznaczenia na sprzedaż nieruchomości.
Interpretacja ogólna, choć nie ma mocy retroaktywnej, stanowi wskazówkę wiążącą dla organów podatkowych. Stanowi to silny argument do korekty deklaracji w zakresie nieprzedawnionych lat (do 5 lat wstecz) i wystąpienia z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty w przypadku składników majątku, które de facto były trwale wyłączone z użytkowania, ale opodatkowane najwyższą stawką z uwagi na status posiadacza.
Rekomendacje od ASB Group:
W świetle interpretacji rekomendowane są następujące działania:
- przeprowadzenie audytu posiadanych gruntów, budynków i budowli pod kątem faktycznego ich wykorzystania.
- stworzenie formalnej dokumentacji potwierdzającej trwałe wyłączenie każdego niewykorzystywanego aktywa z działalności gospodarczej (uchwały, protokoły).
- rozważenie korekty historycznych deklaracji w celu odzyskania nadpłaconego podatku.
Więcej na temat podatków w nieruchomościach:
Sprzedaż nieruchomości poniżej wartości rynkowej a konsekwencje podatkowe
