Opodatkowanie usług związanych z nieruchomością może stanowić wyzwanie dla podatników. Dlatego istotne jest określenie kiedy dane usługi możemy traktować na zasadach ogólnych tj. są opodatkowane w miejscu ich świadczenia a kiedy związane będą one z nieruchomością – gdzie miejscem opodatkowania VAT będzie miejsce jej położenia.
Opodatkowanie usług związanych z nieruchomościami w zakresie podatku VAT uregulowane jest w unijnej dyrektywie VAT oraz w krajowej ustawie o podatku od towarów i usług.
Zgodnie z art. 47 unijnej dyrektywy 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej oraz art. 28e polskiej ustawy VAT „miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami, w tym usług rzeczoznawców i agentów nieruchomości, usług zakwaterowania w sektorze hotelarskim lub sektorach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub w miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi, przyznawanie prawa użytkowania nieruchomości oraz usług związanych z przygotowywaniem i koordynacją prac budowlanych, takich jak usługi architektów i biur nadzoru budowlanego, jest miejsce, w którym znajduje się dana nieruchomość.”
Usługi o których mowa powyżej obejmują jedynie te usługi, które mają wystarczająco bezpośredni związek z daną nieruchomością. Usługi uważa się za mające wystarczająco bezpośredni związek z nieruchomością w przypadkach:
a) gdy wywodzą się z nieruchomości, a dana nieruchomość stanowi element składowy usługi i jest elementem centralnym oraz niezbędnym z punktu widzenia świadczonych usług;
b) gdy są świadczone w odniesieniu do nieruchomości lub dla niej przeznaczone i mają na celu zmianę prawnego lub fizycznego stanu danej nieruchomości.
Warto zaznaczyć, że zasady opodatkowania usług związanych z nieruchomościami mogą się różnić w zależności od kraju, ponieważ każdy kraj członkowski UE ma pewną swobodę w transpozycji unijnych dyrektyw VAT do swojego prawa krajowego. Dlatego też tak istotna jest każdorazowa analiza aktualnych przepisów podatkowych obowiązujących w danym kraju.
Poniżej prezentujemy kilka przykładów usług które możemy zakwalifikować jako związane oraz niezwiązane z nieruchomością.
Usługi związane z nieruchomością:
- opracowanie planów budynku lub jego części przeznaczonych na określoną działkę, bez względu na to, czy budynek został wzniesiony,
- wynajem lub wydzierżawianie nieruchomości,
- wznoszenie budynku oraz prace budowlane i rozbiórkowe dotyczące budynku lub jego części,
- świadczenie usług nadzoru budowlanego lub ochrony na miejscu,
- szacowanie wartości nieruchomości łącznie z przypadkami, kiedy taka usługa jest wymagana na potrzeby ubezpieczenia, w celu ustalenia wartości nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu lub w celu oszacowania ryzyka i strat w przypadku sporów.
Usługi niezwiązane z nieruchomością:
- opracowanie planów budynku lub jego części, jeżeli nie są one przeznaczone na określoną działkę,
- przechowywania towarów na terenie nieruchomości, jeżeli żadna część nieruchomości nie jest przeznaczona do wyłącznego użytku przez usługobiorcę,
- pośrednictwa w świadczeniu usług zakwaterowania hotelowego lub sektorach o podobnej funkcji,
- świadczenia usług reklamowych, nawet jeżeli wiąże się to z wykorzystaniem nieruchomości
- zarządzania portfelem inwestycji w nieruchomości.
