Małżeństwo jako podatnik VAT i inne konsekwencje wyroku TSUE ws. sprzedaży działek przez osoby fizyczne. W dniu 3 kwietnia 2025 r. TSUE wydał wyrok w sprawie C-213/24 (Grzera), w którym stwierdził:
- osoba, która dokonuje sprzedaży gruntu stanowiącego część jej majątku prywatnego, w przypadku, gdy działa poprzez profesjonalnego przedsiębiorcę, sama może zostać uznana za podatnika VAT,
- gdy małżonkowie wspólnie sprzedają nieruchomość, to mogą zostać uznani za jednego podatnika VAT, gdy z punktu widzenia osób trzecich występują oni razem i ponoszą ryzyko związane z transakcją.
W zakresie obrotu gruntami należącymi od majątku prywatnego TSUE w zasadzie potwierdził obecną, niekorzystną praktykę organów podatkowych w zakresie VAT.
Jest to jedno z ryzyk, na które często zwracamy uwagę naszym klientom przy transakcjach nieruchomościowych z osobami fizycznymi.
Można się natomiast zastanawiać, czy to wzmocnienie słuszności działania organów nie wpłynie np. na zmianę podejścia w opodatkowaniu sprzedających PIT (obecnie taka sprzedaż jest uznawana za, korzystniejszy podatkowo, zarząd majątkiem prywatnym).
Znacznie ciekawsza jest druga teza, wskazująca, że małżeństwo może stanowić podatnika VAT. Przedstawione podejście może mieć istotne znaczenie dla obrotu nieruchomościami w Polsce, powoduje bowiem szereg wątpliwości praktycznych:
- Jak będzie przebiegać rejestracja małżeństwa jako jednego podatnika VAT?
- Jeśli małżeństwo ma rozliczać sprzedaż nieruchomości jako odrębny podatnik VAT, to czy powinno ono wstecznie się zarejestrować i rozliczyć również transakcje dokonane w przeszłości?
- Czy zmianie ulegnie praktyka polskich organów podatkowych w zakresie możliwości wyboru przez małżeństwo – wystawienia jednej (w przypadku, gdy jeden małżonek prowadzi działalność gospodarczą) lub dwóch (w przypadku, gdy dwoje małżonków dokonało rejestracji na VAT) faktur z tytułu sprzedaży nieruchomości?
- Czy nabywcy, którzy dokonują zakupu nieruchomości od osoby fizycznej działającej z małżonkiem, mają możliwość dokonania odliczenia VAT z tego tytułu (również odnośnie do dokonanych już transakcji)?
- Jakie będzie kryterium oceny możliwości uznania przez osoby trzecie, że małżeństwo, z perspektywy tych osób, dokonuje sprzedaży nieruchomości razem?
Ta teza otwiera też pytania o każdą inną zbiorowość działającą wspólnie i ponoszącą wspólnie ryzyko:
- Jakie będą kryteria analizy i oceny takich zbiorowości?
- Czy za wspólnego podatnika należy też uznać wszystkie kategorie podmiotów działające w porozumieniu na rzecz wspólnych celów (np. osoby w związkach nieformalnych, konsorcja i podobne)?
Oceniamy, że wskazany wyrok może istotnie wpłynąć na praktykę obrotu nieruchomościami, i nie tylko, w Polsce.
Warto więc pamiętać o analizach podatkowych planowanych transakcji oraz zabezpieczaniu ich interpretacjami indywidualnymi.
W razie pytań lub wątpliwości związanych z zagadnieniami dotyczącymi transakcji nieruchomościowych, zapraszamy do kontaktu z naszym zespołem.
