Opodatkowanie podatkiem od nieruchomości mieszkań posiadanych przez podatnika, w szczególności prowadzącego działalność gospodarczą, było niejednokrotnie osią sporu na linii podatnik – organ podatkowy. Praktyka podatkowa wskazywała niekiedy, że sam fakt posiadania mieszkania przez przedsiębiorcę jest przesądzający, aby daną nieruchomość opodatkować stawką podatku od nieruchomości właściwą dla działalności gospodarczej. Takie podejście zostało jednak uznane przez Trybunał Konstytucyjny za niekonstytucyjne w wyroku z dnia 24 lutego 2021 r. (sygn. SK 39/19). Wskazano wówczas, że do opodatkowania budynku według najwyższej stawki konieczne jest ustalenie istnienia związku posiadanego przez przedsiębiorcę lokalu z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Naczelny Sąd Administracyjny w pisemnym uzasadnieniu wyroku z dnia 12 lipca 2023 r. (sygn. III FSK 250/23) sprecyzował to kryterium w kontekście opodatkowania lokali mieszkalnych będących własnością przedsiębiorcy.
NSA wskazał, że lokale mieszkalne podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według najniższej stawki (właściwej dla budynków mieszkalnych) pod warunkiem, że ich podstawową (bezpośrednią) funkcją jest trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych (dotyczy także lokali oddanych na wynajem w wyniku najmu komercyjnego). Sam fakt prowadzenia przez podatnika działalności gospodarczej nie prowadzi automatycznie do wniosku, że wszystkie posiadane przez niego nieruchomości są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, a w konsekwencji opodatkowane najwyższą stawką.
NSA wskazał, że kluczowe dla prawidłowego opodatkowania mieszkań przeznaczonych na wynajem jest określenie funkcji jaką pełni lokal. Jeśli pełni on funkcję mieszkalną, co oznacza wykorzystywanie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przez podatnika, jego rodzinę albo osobę trzecią, to taki lokal opodatkowany jest niższą stawką podatku od nieruchomości, właściwą dla lokali mieszkalnych. Funkcja mieszkalna wiąże się z najmem długoterminowym.
Z kolei udostępnienie lokalu w celu najmu krótkoterminowego nie wiąże się z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych, a podobne jest do usług hotelarskich. W takim przypadku najem krótkoterminowy powinien być opodatkowany podatkiem od nieruchomości według wyższej stawki, właściwej dla działalności gospodarczej.
Wyrok NSA ma istotne znaczenie praktyczne dla podatników, zwłaszcza tych, którzy jako osoby fizyczne są przedsiębiorcami oraz posiadają mieszkania na wynajem.
Tacy podatnicy w myśl wyroku NSA obowiązani będą do zapłaty podatku od nieruchomości od przedmiotowych mieszkań według niższej stawki przeznaczonej dla lokali mieszkalnych, a nie najwyższej zarezerwowanej dla działalności gospodarczej (niemal 30-krotnie wyższej), o ile wynajmują oni lokale długoterminowo.
Potwierdzenie powyższego stanowiska przez NSA ma pozytywny wpływ na rynek mieszkań na wynajem w Polsce. Niższa stawka opodatkowania podatkiem od nieruchomości nie spowoduje wzrostu czynszów od wynajmowanych mieszkań. W rezultacie w większej mierze pozwoli to na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych na trudnym rynku mieszkań na wynajem w Polsce.
W razie pytań zachęcamy do kontaktu.