Nierzetelny najemca lokalu usługowego, który korzysta z niego bezumownie bywa prawdziwym utrapieniem dla właściciela nieruchomości. Może być problematyczny także na gruncie podatku od towarów i usług.
Dnia 24 czerwca 2022 Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) wydał interpretację indywidualną (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.151.2022.2.MSO) w sprawie opodatkowania podatkiem VAT odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu.
Tło
Spółdzielnia, będąca czynnym podatnikiem VAT, wypowiedziała umowę najmu lokalu użytkowego najemcy, który zwlekał z opłatą czynszu za użytkowanie nieruchomości przez okres dwóch kolejnych okresów rozliczeniowych. Zgodnie z umową najmu właściciel (Spółdzielnia) skorzystał z prawa do natychmiastowego rozwiązania umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia. Mimo rozwiązania umowy i podjęcia prób usunięcia najemcy dalej korzystał on z lokalu. Zgodnie z zapisami umowy Spółdzielnia obciążyła najemcę kosztami za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Mimo podjętych prób lokal nie został zdany przez najemcę a prowadzona w nim działalność była kontynuowana.
Zgodnie z zapisami umowy w sytuacji uchylania się od zdania w wyznaczonym terminie lokalu użytkowego najemca zobowiązany jest do zapłaty czynszu wraz z odszkodowaniem za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Spółdzielnia wystawiała najemcy dwie faktury. Pierwsza z nich dotyczyła czynszu wraz z mediami, druga odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z lokalu. W przypadku obu faktur wykazano podatek VAT w wysokości 23% kwoty netto. Faktury wystawiane są co miesiąc do chwili zdania nieruchomości.
Podatnik zwrócił się z pytaniem do Dyrektora KIS czy jego postępowanie w zakresie opodatkowania i kalkulacji netto odszkodowania jest prawidłowe.
Stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (art.5 ust. 1 pkt.1 ustawy VAT). Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art.7 ust.1). Przez świadczenie usług rozumie się, każde świadczenie (…), które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art.7 w tym m.in. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. Świadczenie usług może polegać również na zaniechaniu (art. 353 par.2 KC).
W regulacjach podatkowych brak jest zdefiniowania czym właściwie jest odszkodowanie. Zgodnie z Kodeksem cywilnym odszkodowanie zależne jest od wystąpienia zdarzenia z którym związany jest obowiązek naprawienia szkody.
Kluczowym kryterium dla określenia czy przedstawione zdarzenie podlega opodatkowaniu VAT jest zgoda, chociażby nieformalna, na użytkowanie lokalu.
W sytuacji, gdy nieuczciwy najemca bez zgody właściciela korzysta z lokalu przyjmuje się, że nie ma stosunku prawnego miedzy stronami, w którym określone byłoby świadczenie wzajemne. Takie świadczenie nieusankcjonowane prawnie nie podlega opodatkowaniu VAT. A kwota odszkodowania traktowana jest jako rekompensata za zaistniałą sytuacje.
Jednakże, jeżeli po wygaśnięciu umowy lokal jest nadal użytkowany za zgodą właściciela, również jeśli zgoda jest domniemana, a zobowiązanie jest regulowane jak również kiedy sytuacja mimo braku usankcjonowania prawnego jest tolerowana przez właściciela uznaje się, że po upływie terminu korzystania z lokalu lub wypowiedzenia, wynagrodzenie za korzystanie z lokalu podlega opodatkowaniu VAT (art. 674 KC oraz art.5 ust 1 pkt 1 ustawy VAT)
Konkludując każdorazowa sytuacja z nierzetelnym najemcą powinna zostać przeanalizowana pod względem kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług bezumownego użytkowania lokalu i ewentualnego odszkodowania.
