Jak jsme Vás již informovali, novela zákona o DPH pro rok 2025 čeká momentálně na schválení poslaneckou sněmovnou. S největší pravděpodobností tedy nastane velké množství zásadních změn. Tentokrát Vám blíže představíme významné úpravy, které se týkají oblasti nemovitých věcí a dotknou se přirozeně celého realitního sektoru.
Osvobození při dodání vybrané nemovité věci
Novela zákona o DPH významně zkracuje časový limit pro osvobození při dodání nemovité věci z 5 let na 2 roky. Navržená účinnost této významné změny je odložena na 1. července 2025. Dle připravované úpravy bude zdanitelným plněním pouze první dodání po dokončení nemovité věci nebo první převod po podstatné změně nemovité věci.
Nová definice podstatné změny
V tomto případě novela zákona zcela zásadně mění definici podstatně změny, tedy momentu, kdy již nelze uplatňovat osvobození při prodeji nemovitosti. Zatímco nyní se uplatňuje test 50 % hodnoty nemovitosti dle znaleckého posudku před rekonstrukcí (a porovnává se s výší stavebních nákladů na jednotku), po novele se budou porovnávat skutečně vynaložené náklady prodávajícího dané nemovitosti (jednotky) s hrubým ziskem prodávajícího při prodeji této nemovitosti. Pokud budou stavební náklady vyšší než 30 % hrubého zisku z prodeje, jedná se již o podstatnou změnu. V takové situaci pak musí být při prodeji uplatněno DPH.
Nová definice stavebního pozemku
Novela upravuje pro účely DPH definici stavebního pozemku, nicméně se opět odložila její účinnost na 1. července 2025. Úprava definice stavebního pozemku navazuje na platnou informaci Generálního finančního ředitelství k uplatňování zákona o DPH u nemovitých věcí, jejíž výklad nová definice potvrzuje. Nově by tedy mělo platit následující:
Pozemek je pozemkem stavebním, pokud na něm lze na základě územního či regulačního plánu umístit stavbu pevně spojenou se zemí. Aby se jednalo o pozemek stavební, nebude již nutné vydávat stavební povolení. Za dostačující bude nově považována pouhá možnost budoucího umístění stavby na základě územně plánovací dokumentace vydané obcí, vymezení zastavěného území nebo rozhodnutí stavebního úřadu podle stavebního zákona umístit stavbu pevně spojenou se zemí.
Nová definice staveb a jejich vliv na sazby DPH
Dle zákona o DPH je aplikována snížená sazba daně (12 %) na opravy staveb pro bydlení a výstavby a dodání staveb pro sociální bydlení. Tím, že novelou dochází k úpravě definice stavby rodinného a bytového domu (tj. stavby pro bydlení) a k upřesnění (rozšíření) definice staveb pro sociální bydlení, bude mít tato skutečnost v praxi významný vliv právě na možnost aplikace snížené sazby daně. Daňové subjekty by tedy měly věnovat zvýšenou pozornost tomu, zda definici naplní, a dostanou tak možnost na plnění aplikovat sníženou sazbu daně, či nikoliv.
Dosud zákon o DPH odkazoval v definici stavby rodinného a bytového domu na stavební zákon a předpisy s ním související. V návrhu novely jsou již tyto výrazy samostatně definovány. Rozhodující skutečností, zda je stavba pro účely DPH považována za rodinný nebo bytový dům, se stane zápis v základním registru územní identifikace, adres a nemovitostí, který bude čerpat informace z katastru nemovitostí.
Upřesněním definice staveb pro sociální bydlení dochází k rozšíření okruhu staveb pro sociální bydlení. Za bytový dům pro sociální bydlení bude nově možné považovat i dům, v němž více než polovina podlahové plochy tvoří obytný prostor pro sociální bydlení (byty pro bydlení do 120 m2). Doposud musel bytový dům pro sociální bydlení zahrnovat pouze byty do 120 m2, což činilo problém, pokud se v takovém domě nacházely i komerční prostory (typicky služby nebo obchody v přízemí), popřípadě jiné nebytové prostory (např. ubytovací jednotky, ateliéry).
Zpřesnění jednotlivých definic bude účinné od 1. července 2025.
Zrušení speciálního mechanismu pro majetek vytvořený vlastní činností
Novela ruší původní mechanismus aplikovaný pro dlouhodobý majetek vytvořený vlastní činností. Dle stávajícího znění zákona je v případě dlouhodobého majetku vytvořeného vlastní činností nárokován plný nárok na odpočet DPH v průběhu výstavby. K okamžiku zařazení je následně nárok na odpočet krácen.
Nově budou plátci nárok na odpočet DPH krátit (kráceným a poměrným koeficientem) již v okamžiku uplatnění odpočtu v závislosti na plánovaném užití nemovitosti po jejím dokončení. V okamžiku dokončení výstavby pak dojde k vyrovnání dle skutečného stavu.
Rozšíření uplatnění ceny obvyklé
V novele je zakomponováno ustanovení, které daňovým subjektům při dodání nemovité věci jejich zaměstnancům nebo jejich blízkým osobám stanovuje povinnost použít jako základ pro účely DPH cenu obvyklou, nikoliv jako doposud cenu skutečně použitou, většinou nižší a tzv. „symbolickou“.
Rozšíření možnosti dobrovolného zdanění nájmu nemovité věci
Pokud nejsou splněny vybrané podmínky (a nejedná se o výjimky stanovené zákonem), je dle současného znění zákona nájem nemovité věci obecně plněním osvobozeným od daně bez nároku na odpočet daně. Pokud plátce pronajímá nemovitou věc jinému plátci DPH pro účely uskutečňování jeho ekonomických činností, může se rozhodnout, že u tohoto nájmu bude uplatňovat daň.
Dle novelizovaného ustanovení se nově může plátce DPH rozhodnout nájem zdanit i v případě, kdy bude nájemce osobou, která je k dani registrovaná v jiném členském státě EU a nemá sídlo ani provozovnu v České republice. Pro úplnost upozorňujeme, že se stále musí jednat o nájem nemovité věci pro účely uskutečňování ekonomických činností nájemce. Stejně tak nedochází ke změně u nájmu vymezených staveb určených pro bydlení, u nichž se plátce nemůže rozhodnout nájem zdanit.
