Od 1 stycznia 2024 roku w Polsce weszła w życie nowa regulacja dotycząca podatku od czynności cywilnoprawnych. Nowododany przepis wprowadzony w art. 7a ustawy o PCC wprowadza dodatkowy podatek od zakupu szóstego i kolejnych lokali mieszkalnych.
Istotnym przy tym jest, że nabywcy nieruchomości będą musieli uiścić dodatkowy podatek od czynności cywilnoprawnych niezależnie od zapłaty podatku VAT. Jest to istotna zmiana w porównaniu do lat poprzednich, jednakże czy będzie ona miała w praktyce znaczący wpływ na rynek nieruchomości?
Cel wprowadzenia
Co do zasady, PCC od szóstego i kolejnych lokali mieszkalnych obejmuje zarówno osoby fizyczne jak i osoby prawne. Jednakże, głównym założeniem ustawodawcy w związku z nowelizacją Ustawy jest aby dodatkowe opodatkowanie miało przede wszystkim wpływ na fundusze inwestycyjne, które jednorazowo kupują kilkanaście albo nawet kilkadziesiąt mieszkań w jednej inwestycji.
Tym samym, celem wprowadzenia dodatkowego PCC od szóstego mieszkania jest ograniczenie spekulacji na rynku nieruchomości oraz ułatwienie nabywania nieruchomości na własne potrzeby przez prywatnych kupujących. Nowa regulacja ma również za zadanie zwiększyć dostępność lokali mieszkalnych dla osób, które nie posiadają jeszcze swojego mieszkania.
Zasady obowiązywania
Znowelizowane przepisy nie dotyczą jednak każdej sytuacji nabycia szóstego bądź kolejnego mieszkania. Aby nowy przepis miał zastosowanie, muszą zostać spełnione określone warunki.
Po pierwsze, nabyte lokale mieszkalne muszą znajdować się w budynku lub w kilku budynkach położonych na jednej nieruchomości gruntowej. Przy czym, nie ma tu znaczenia, że budynki te były budowane w ramach jednej inwestycji. Przykładowo, jeżeli okazałoby się, że jedno osiedle powstało na kilku nieruchomościach gruntowych, to 6% PCC będzie miało zastosowanie tylko do lokali nabytych w budynkach położonych na tej samej nieruchomości gruntowej.
Jednocześnie, ustawodawca zabezpieczył się przed próbami obchodzenia nowych regulacji poprzez zakup mieszkań na współwłasność przez kilku nabywców. W takiej sytuacji, 6% stawka PCC będzie obowiązywała, gdy chociaż jeden z kupujących będzie nabywcą szóstego bądź kolejnego mieszkania. Przy czym, w przypadkach takich, solidarny obowiązek zapłaty PCC obciążać będzie wyłącznie kupujących spełniających warunki do dodatkowego opodatkowania.
Istotnym aspektem na jaki również należy zwrócić uwagę, analizując nowe regulacje jest fakt, że 6-procentowy podatek dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych. W związku z tym, osoby nabywające lokale usługowe, nie będą objęte omawianym przepisem.
Co więcej, jak zostało już wcześniej wspomniane, dodatkowym opodatkowaniu 6% PCC podlega tylko sprzedaż lokali mieszkalnych, która jest opodatkowana VAT. Oznacza to, że nowy podatek będzie miał zastosowanie, przede wszystkim do transakcji nabycia lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym.
Podwójne obciążenie podatkowe
Mogłoby się wydawać, że warunek opodatkowania VAT transakcji nabycia lokali mieszkalnych , kłóci się z dotychczas przyjmowaną praktyką, zgodnie z którą, zapłata podatku VAT od określonej transakcji powoduje brak obowiązku odprowadzenia PCC. Zwróćmy uwagę, że nowelizacja przepisów wprowadza także istotną zmianę właśnie w tym zakresie.
Co do zasady, do tej pory podatnicy nie byli zobowiązani do zapłacenia podatku PCC, jeśli transakcja opodatkowana był również podatkiem od towarów i usług. Jednakże, po zmianie art. art. 2 w pkt 4 lit.a ustawy o PCC, zasada ta nie obowiązuje przy zakupie szóstego i kolejnego mieszkania.
Przykład: Osoba fizyczna nabywa od jednego dewelopera osiem lokali w jednym bloku. W związku z tą transakcją, będzie ona zobowiązana, do uiszczenia podatku VAT od wszystkich zakupionych mieszkań oraz dodatkowo 6% PCC od trzech z nich.
Wyjątki
Należy jednak pamiętać, że omawiane ograniczenia dotyczące liczby mieszkań objętych nowym podatkiem dotyczą nieruchomości nabywanych po 1 stycznia 2024 roku. W związku z tym, jeżeli na przykład umowa przedwstępna dotycząca zakupu nieruchomości została podpisana przez końcem 2023 roku, kupujący nie będzie miał obowiązku stosowania nowych przepisów, nawet jeśli umowa przyrzeczona zostanie zawarta już w 2024 roku.
Przykład: Spółka akcyjna, będąca nabywcą nieruchomości zawarła przedwstępną umowę sprzedaży w dniu 30 grudnia 2023 r., której przedmiotem było nabycie 15 lokali mieszkalnych. Mimo, że samo zawarcie umowy przyrzeczonej oraz przeniesienie własności mieszkań nastąpi już w 2024 r., to spółka nie będzie zobowiązana do zapłaty 6% PCC.
Należy również pamiętać, że dodatkowy PCC nie będzie dotyczyć przypadków, gdy mieszkanie/mieszkania zostały odziedziczone lub przekazane w ramach darowizny.
Podsumowanie
Dodatkowy PCC od zakupu szóstego i następnych mieszkań, obowiązujący od 1 stycznia 2024 roku, wprowadza w praktyce podatek, który może mieć wpływ na rynek nieruchomości w Polsce, jednakże na pewno nie będzie on znaczący. Nowe opodatkowanie może skłonić niektórych inwestorów do przemyślenia swoich strategii inwestycyjnych i nie wykupywaniu mieszkań hurtowo lub też rozłożeniu ich na kilka inwestycji, dzięki czemu prywatni kupujący będą mogli liczyć, że zjawisko wzrostu cen mieszkań zostanie spowolnione, a same lokale mieszkalne będą łatwiej dostępne. Jednakże, w praktyce mieszkania nabywane „pakietowo” przez inwestorów stanowią zdecydowaną mniejszość na Polskim rynku nieruchomości, tym samym wpływ dodatkowego PCC nie powinien odegrać kluczowej roli w kształtowaniu się cen na Polskim rynku nieruchomości.
Nie mniej jednak, warto śledzić dalszy rozwój sytuacji na rynku nieruchomości oraz dostosowywać strategie inwestycyjne do zmieniającego się otoczenia prawno-podatkowego.
Autorzy:
Andrzej Januszewski Senior Tax Consultant, Julia Sobiepańska Junior Tax Consultant
