Nowy Ład – wpływ na rynek nieruchomości

Przedstawiony projekt Nowego Ładu wprowadza istotne zmiany dla rynku nieruchomości. Większość z nich ma wejść w życie od nowego roku podatkowego, tj. od 2022 roku.

Ze względu na zakres i ciężar modyfikacji finalne regulacje mogą ostatecznie okazać inne – będziemy monitorować proces legislacyjny i informować Państwa o zmianach.

ZMIANY NEGATYWNE

Ograniczenia w rozpoznawaniu odpisów amortyzacyjnych dla spółek nieruchomościowych

• Odpisy amortyzacyjne w wysokości przekraczającej te dokonywane dla celów rachunkowych nie będą mogły być rozpoznawane w rachunku podatkowym przez spółki nieruchomościowe.
• To oznacza brak możliwości rozpoznania kosztów do momentu zbycia inwestycji przez spółkę nieruchomościową tak długo, jak nieruchomość traktowana jest jako inwestycja dla celów księgowych.

Nowe zasady dotyczące tzw. „cienkiej kapitalizacji”

Podatnik będzie mógł dla celów podatku dochodowego rozpoznać nadwyżkę kosztów finansowania dłużnego:

• do wysokości progu 30% EBITDA albo;
• do wysokości kwoty 3M PLN.

Powyższe progi nie będą już mogły być sumowane (tzw. PLN 3M + 30% EBITDA).

Zakaz odliczalności odsetek od pożyczki grupowej na cele transakcji kapitałowej

• Transakcje kapitałowe zdefiniowano jako m.in. podwyższenie kapitału zakładowego, nabycie lub objęcie udziałów lub akcji (np. wymiana udziałów), nabycie praw w spółce niebędącej osobą prawną, wykup udziałów własnych w celu ich umorzenia, wniesienie dopłat.
• Koszty finansowania dłużnego od podmiotów powiązanych na tego typu transakcje nie będą mogły w ogóle zostać rozpoznane dla celów podatku dochodowego.
• Powyższe zmiany mają na celu przeciwdziałanie optymalizacjom grupowym o charakterze „debt to equity swap”.

Nowe regulacje dotyczące tzw. “ukrytej dywidendy”

Z wyniku podatkowego wykluczone zostaną świadczenia, których beneficjentem - bezpośrednio lub pośrednio - jest wspólnik lub podmiot powiązany w dwóch sytuacjach:

1. gdyby to świadczenie „w odwrotnej sytuacji” nie zostało udzielone podatnikowi na tych samych warunkach lub
2. gdy w wyniku wykonania świadczenia podatnik zmieni pozycję finansową z zyskownej na stratę.

Ujednolicenie zasad naliczania składki zdrowotnej i uniemożliwienie jej odliczalności

• Składka zdrowotna nie będzie już odliczalna od podatku – dziś jest prawie w całości (86,11%).
• 9% składka zdrowotna (NFZ) będzie pobierana od faktycznego dochodu w przypadku wszystkich podatników, również przedsiębiorców.
• Osoby pełniące funkcje na podstawie powołania, np. członkowie zarządu i członkowie rad nadzorczych będą podlegać składce zdrowotnej – dziś nie podlegają.

POZYTYWNE ZMIANY

Grupa VAT

• Przełożenie instytucji podatkowej grupy kapitałowej (PGK) na grunt VATu.
• Grupa VAT – grupa powiązanych finansowo, ekonomicznie i gospodarczo podmiotów, które mogą zostać zarejestrowanie wspólnie dla celów VAT jako jeden podatnik i składać wspólne rozliczenia VAT, w tym jeden wspólny plik JPK_VDEK.
• Neutralność w transakcjach grupowych – dostawa towarów i usług w ramach grupy VAT nie będzie stanowiła transakcji podlegających VAT.
• Zwolnienie dla PCC dla spółek wchodzących w skład grupy VAT, z wyjątkiem transakcji nieruchomościowych i transakcji zbycia udziałów lub akcji.
• Wyłączenie mechanizmu podzielonej płatności dla transakcji wewnątrz grupy VAT.

Uproszczenie reżimu WHT

• Nowy reżim WHT („zapłać, a potem ubiegaj się o zwrot”) ma obejmować jedynie dywidendy, odsetki i należności licencyjne – nie będzie obejmował płatności za wybrane usługi podlegające podatkowi u źródła.
• We wniosku o opinię MF podatnik będzie mógł zapytać o przepływy regulowane umowami o unikaniu podwójnego opodatkowania, a nie jedynie o przepływy zwolnione na podstawie dyrektyw UE.

Nowy reżim opodatkowania dla spółek holdingowych

• Wyłącznie dla spółki z o.o. i spółki akcyjnej, która nie wchodzi w skład PGK i posiada min. 10% udziałów lub akcji w kapitale spółki zależnej przez przynajmniej rok – tzw. spółka holdingowa;
• Spółka zależna nie może posiadać więcej niż 5% udziałów lub akcji w kapitale innej spółki, jakichkolwiek tytułów uczestnictwa w funduszu lub instytucji wspólnego inwestowania, praw w spółce nie będącej osobą prawną oraz innych praw majątkowych ze stosunku o charakterze powierniczym (np. trust) oraz nie może wchodzić w skład PGK.
• Reżim oferować będzie:
  • zwolnienie z opodatkowania 95% kwoty dywidend uzyskanych przez spółkę holdingową ze spółki zależnej,
  • zwolnienie z opodatkowania zbycia udziałów lub akcji w spółce zależnej – uwaga: nie będzie obowiązywać dla sprzedaży udziałów lub akcji spółek, których 50% wartości aktywów stanowią nieruchomości położone w Polsce.

Opcjonalne opodatkowanie VAT usług finansowych, w tym pożyczek i poręczeń

• Możliwość wyboru opodatkowania usług finansowych (m.in. usług udzielania kredytów lub pożyczek, gwarancji, poręczeń i wszelkich innych zabezpieczeń transakcji finansowych i ubezpieczeniowych) świadczonych przez podatnika na rzecz innych podatników.
• Podatnik rezygnujący ze zwolnienia z VAT i decydujący się na opodatkowanie usług finansowych będzie zobowiązany do opodatkowania wszystkich świadczonych usług finansowych – nie będzie możliwe zrezygnowanie ze zwolnienia tylko w przypadku wybranych rodzajów usług lub wykonawców.
• Wybór opodatkowania VAT usług takich jak pożyczki może wyeliminować ryzyko kwestionowania przez organy podatkowe, czy takie transakcje powinny być opodatkowane VAT czy PCC.

W razie pytań lub wątpliwości, zapraszamy do kontaktu z naszymi doradcami podatkowymi: